ハワイの不動産を安心して貸すために知入居者募集から家賃管理・修理・退去まで、管理会社が行う業務とは？
ハワイに不動産を所有しているオーナー様から、
「日本に住んでいてもハワイの物件を賃貸できますか？」
「テナントから修理の連絡があった場合はどうなりますか？」
「家賃の回収や入居・退去の手続きは誰が行いますか？」
といったご質問をよくいただきます。
特に日本にお住まいのオーナー様の場合、ハワイとの時差や言葉の問題もあり、テナント対応や修理業者の手配をすべてご自身で行うことは簡単ではありません。
そこで重要になるのが、ハワイ現地の賃貸管理会社（Property Management Company）です。
管理会社に賃貸管理を委託することで、入居者募集から契約、家賃管理、修理対応、退去、次のテナント募集まで、現地で一貫して管理することができます。
今回は、ハワイで物件を賃貸に出した場合に、管理会社がどのような業務を行うのかをオーナー様向けに分かりやすくご紹介します。
賃貸マーケットを調査し、募集家賃をご提案
管理会社が周辺の賃貸マーケットを調査します。
同じコンドミニアムや周辺物件の募集状況、最近の成約事例などを確認し、適正な募集家賃をオーナー様へご提案します。
家賃は、
- 建物
- 間取り
- 階数
- 眺望
- 駐車場の有無
- 家具付き・家具なし
- 室内のコンディション
- リフォーム状況
- アメニティ
- 周辺の賃貸在庫
などによって変わります。
「できるだけ高く貸す」だけではなく、適正な家賃で募集して空室期間を短くすることも賃貸経営では大切です。うだけではなく、実際に最近いくらで成約しているかを確認することが重要です。
特にホノルルではエリアによって賃貸需要が大きく異なるため、現在のマーケットを確認したうえで募集価格を決定します。
賃貸募集前の物件チェック
管理会社が室内の状態を確認し、賃貸募集に必要な準備を行います。
例えば、エアコン、冷蔵庫、洗濯機・乾燥機、食洗機、ディスポーザー、照明、ブラインド、水回りなどを確認します。
必要な修理やクリーニングがある場合には、オーナー様へご報告し、ご承認をいただいたうえで業者を手配します。
物件を良い状態に整えてから募集することで、より良い条件のテナントを見つけやすくなります。
写真撮影・賃貸募集
写真撮影・賃貸募集4．問い合わせ・内覧対応
入居希望者や不動産エージェントから問い合わせが入った場合も、管理会社が対応します。
内覧日時を調整し、物件をご案内します。
オーナー様が日本にいらっしゃる場合でも、現地で管理会社が対応するため、オーナー様がハワイへ来る必要はありません。
入居申込・テナント審査
入居申し込みを受けたら、管理会社が必要な審査を行います。
申込内容、収入・雇用状況など、法令に従って確認できる情報をもとに審査を行います。
賃貸経営では、家賃の金額だけではなく、安心して物件を貸すことができるテナントを選ぶことが非常に重要です。
審査結果を確認したうえで、賃貸契約へ進みます。
賃貸契約書の作成・締結
テナントが決定したら、管理会社が賃貸契約書を作成し、契約締結までの手続きを行います。
賃貸契約書には、主に以下のような内容を記載します。
- 月額家賃
- Security Deposit（保証金）
- 契約期間
- 入居日
- 家賃の支払方法
- 駐車場
- ペット・喫煙などの条件
- 光熱費やインターネット等の負担区分
- 物件および建物のルール
- 修理・メンテナンスに関する取り決め
- 契約更新・退去に関する条件
契約内容をテナントと確認し、必要な署名を取得したうえで、Security Depositや初回家賃などの入金手続きを進めます。
また、入居前には室内の状態を確認し、写真などで記録を残します。
この記録は、将来テナントが退去する際に、通常使用による損耗（Normal Wear and Tear）なのか、テナントによるDamageなのかを判断するための重要な資料となります。
オーナー様が日本にお住まいの場合でも、契約書の作成からテナントとの連絡、署名、入居準備まで管理会社が現地で対応します。
入居手続きも管理会社がサポート
コンドミニアムの場合、テナントが入居する前に建物側への登録が必要になることがあります。
管理会社が必要に応じて、
- Building Managementとの連絡
- Move-in手続き
- エレベーター予約
- 鍵・FOBの確認
- 駐車場情報の確認
- Mailbox Keyの確認
- 入居時の室内確認
などを行います。
建物によって入居ルールが異なるため、管理会社がBuilding Managementと連絡を取りながら準備を進めます。
物件の修理費、メインテナンス（害虫駆除等）、物件用の必要備品の購入がある場合はその都度、収支報告書に反映されてオーナー様に報告されます。
毎月の家賃回収・オーナー様への送金
テナントが入居した後は、管理会社が毎月の家賃を管理します。
基本的な流れは、
テナントから家賃を回収
↓
必要な管理費・修理費等を確認
↓
賃貸管理費などを精算
↓
オーナー様へ送金
↓
収支報告書を発行
となります。
テナントからの問い合わせは管理会社が窓口
入居後、テナントからさまざまな問い合わせが入ることがあります。
例えば、
「エアコンが動かない」
「キッチンのシンクから水漏れしている」
「洗濯機が故障した」
「冷蔵庫が冷えない」
「鍵が壊れた」
などです。
このような場合、テナントから直接オーナー様へ連絡するのではなく、管理会社が窓口となって対応します。
日本とハワイには時差がありますので、日本在住のオーナー様にとっては特に大きなメリットです。
修理業者の手配
修理が必要な場合は、管理会社が状況を確認します。
必要に応じて修理業者へ連絡し、テナントと修理日時を調整します。
費用が発生する場合には、緊急時を除き、内容や見積もりなどをオーナー様へご報告しながら対応を進めます。
修理完了後には請求書を確認し、必要に応じて毎月の収支報告書へ反映します。
つまりオーナー様が日本から、
「業者を探す → 英語で電話する → テナントと日程調整する → 修理完了を確認する」
コンドミニアム管理会社との連絡
ハワイのコンドミニアムでは、建物の管理会社やResident Managerとの連絡が必要になることも少なくありません。
例えば、
- 水漏れ
- 共用部分に関係する修理
- 建物からのNotice
- 駐車場
- 鍵・FOB
- エレベーター
- 入退去手続き
- 建物へのアクセス
などです。
必要に応じて賃貸管理会社が窓口となり、建物側と連絡を取ります。
毎月の収支報告書
オーナー様には、毎月の収支を確認できるStatement（収支報告書）をお送りします。
家賃収入だけでなく、管理費、修理費、その他の支出などを確認できるため、ハワイにいなくても物件の収支状況を把握できます。
特に投資物件の場合は、単に「毎月いくら家賃が入るか」だけではなく、実際にどのくらいのNet Income（実質収入）が残っているのかを把握することが大切です。
GETなど税務について
ハワイで不動産を賃貸して収入を得る場合、ハワイ州のGET（General Excise Tax）など、税務上の手続きが必要になります。
税金の申告や所得税については、必要に応じてCPA（会計士）などの専門家へ確認していただきます。
特に日本在住のオーナー様の場合、日本とアメリカ双方の税務が関係する可能性がありますので、専門家への相談をおすすめします。
契約更新・家賃の見直し
賃貸契約の終了時期が近づいたら、管理会社が現在のマーケット状況を確認します。
テナントが更新を希望する場合には、現在の周辺賃料などを確認しながら、契約更新や家賃についてオーナー様と相談します。
マーケット家賃が上昇している場合には、次回契約時の賃料見直しを検討することも、長期的な資産運用では重要です。
退去手続き・室内Inspection
テナントが退去する場合も管理会社が対応します。
退去日を確認し、鍵を回収して室内をInspectionします。
入居時の状態と比較しながら、
通常使用による損耗（Normal Wear and Tear）なのか、テナントによるDamageなのか
を確認します。
必要に応じてクリーニングや修理を手配し、ハワイ州の法律に従ってSecurity Depositの精算手続きを進めます。
次のテナント募集へ
退去後は室内を確認し、必要なクリーニングや修理を行います。
同時に現在の賃貸マーケットを再確認し、新しい募集家賃をオーナー様へご提案します。
そして物件の準備が整い次第、次のテナント募集を開始します。
このように、
募集 → 入居 → 管理 → 契約更新 → 退去 → 再募集
というサイクルを管理会社が現地で継続してサポートします。
日本在住のオーナー様だからこそ、現地管理が重要です。
ハワイに不動産を所有していても、日本からすべてを管理するのは簡単ではありません。
特に水漏れなどのトラブルは突然発生します。
日本が深夜でも、ハワイでは日中ということがあります。
また、テナントだけではなく、修理業者、コンドミニアムの管理会社、Resident Managerなどとの英語でのやり取りが必要になるケースもあります。
そのため、ハワイ現地でオーナー様に代わって対応できる管理会社の存在が非常に重要です。
「購入して終わり」ではなく、その後の資産管理までハワイ不動産は、購入して終わりではありません。
投資物件として長期的に保有するのであれば、適正な家賃設定、良いテナントの確保、空室期間の短縮、適切な修理、毎月の収支管理、物件コンディションの維持が重要になります。
そして将来売却することになった場合にも、きちんと管理されてきた物件であることは大切なポイントになります。
ハワイの賃貸管理についてご相談ください！
ハワイに物件をお持ちで、
「日本に住んでいるので、現地で管理してほしい」
「これから購入する物件を賃貸に出したい」
「現在の管理会社から変更したい」
「自分の物件が現在いくらで貸せるのか知りたい」
「家賃・管理費・固定資産税を含めた投資利回りを知りたい」
というオーナー様は、お気軽にご相談ください。
物件購入から賃貸募集、入居者管理、修理対応、退去、そして将来の売却まで。
ハワイに大切な不動産を所有されるオーナー様が、日本にいながら安心して物件を保有・運用できるよう、現地ハワイからサポートいたします。
※本記事は一般的な情報提供を目的としており、法律・税務上のアドバイスではありません。税務・法務についてはCPA・弁護士等の専門家へご確認く
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